Kontoauszug hochladen, Vorschläge prüfen, mit einem Klick bestätigen. immoflow ordnet Mieteingänge den Mietverhältnissen zu, zeigt offene Posten mit Mahnstufen und bereitet Einnahmen und Ausgaben für die Steuer auf.
Bis 25 Einheiten dauerhaft kostenlos. Ab der 26. Einheit brauchen Sie den Tarif Professional, den Sie bei uns anfragen. Dann kostet jede Ihrer Einheiten 0,99 € im Monat inklusive MwSt.
Die Buchhaltung in immoflow folgt einem einfachen Prinzip: Aus jedem Mietverhältnis entsteht jeden Monat eine Sollstellung, also der Betrag, den der Mieter zahlen soll. Aus Ihrem Kontoauszug kommen die tatsächlichen Zahlungen. immoflow bringt beides zusammen und zeigt, was offen ist.
Für jeden Umsatz sucht immoflow das passende Gegenstück und begründet den Vorschlag: „IBAN passt, Betrag passt genau, Name passt“. Sie bestätigen mit einem Klick oder ordnen selbst zu. Passt nichts sicher, nennt „Warum nicht zugeordnet?“ die Gründe in Klartext. Mit „Als Regel merken“ speichert immoflow eine Regel nach IBAN oder Name und schlägt beim nächsten Import gleich richtig vor. Mehr dazu auf der Seite Automatische Mietzuordnung. Ausgaben wie die Rechnung des Schornsteinfegers ordnen Sie dem Objekt und einer Kostenart zu – oder Sie fotografieren die Rechnung und lassen sie mit Belege per KI erfassen auslesen. Damit stehen sie später in der Nebenkostenabrechnung bereit.
Was nach der Zuordnung fehlt, landet in den offenen Posten. Von dort schreiben Sie Zahlungserinnerung und Mahnungen, ohne einen Text abzutippen. Für die Steuererklärung fasst „Steuer & Export“ Einnahmen und Werbungskosten je Objekt und Jahr zusammen. Mehr zu den Begriffen im Glossar: Ist-Zahlung und Umsatz-Splitting.
Datei-Import statt Bankzugang
immoflow hat keine Live-Verbindung zu Ihrer Bank. Sie importieren den Kontoauszug als CAMT.053-, MT940-, CSV- oder PDF-Datei. So geben Sie keine Bank-Zugangsdaten an Dritte weiter.
Echte Ansichten aus der App
Von der Kontobewegung zum offenen Posten
Umsätze zuordnen mit Begründung
Oben stehen die Umsätze, die auf Zuordnung warten, mit Vorschlag, Begründung und Sicherheit. Darunter finden Sie alle Kontobewegungen mit Suche nach Name, Verwendungszweck, IBAN oder Betrag.
Vorschläge nach IBAN, Betrag, Name und Verwendungszweck
„Alle … bestätigen“ für die sicheren Fälle
Jede Zuordnung rückgängig machen
Filter „Zuzuordnen“ und „Zugeordnet“, Ihre letzte Auswahl bleibt eingestellt
Jede unbezahlte Sollstellung erscheint mit Mietverhältnis, Fälligkeit und Alter. Die nächste Mahnstufe erzeugt einen Briefentwurf, den Sie in Briefe prüfen und als PDF oder E-Mail versenden. Die Zahlungsübersicht zeigt je Mieter und Monat, was bezahlt ist und was fehlt.
Erinnerung, 1. Mahnung, 2. Mahnung
Verlauf je Posten, letzte Stufe zurücknehmen
Auch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
Zahlungsübersicht der letzten 24 Monate, auch als Excel
Einnahmen und Werbungskosten je Objekt und Jahr mit den Zeilen der Anlage V, dazu AfA und Schuldzinsen. Export als CSV oder PDF, je Objekt oder für alle Objekte, Einnahmen und Ausgaben auch als Excel mit einem Blatt je Objekt. Sind Umsätze des Jahres noch keinem Objekt zugeordnet, sagt die Seite es Ihnen.
CAMT.053 (auch mehrere Dateien als ZIP), MT940, CSV oder ein digitaler PDF-Kontoauszug von neun Banken, mit Spaltenzuordnung und Vorschau. Bereits importierte Umsätze werden nicht doppelt übernommen.
Gescannte KontoauszügeNeu
Auch ein eingescannter PDF-Auszug lässt sich importieren. immoflow liest ihn direkt in Ihrem Browser, ohne die Datei an einen Dienst zu senden. Im Prüfschritt stehen alle Umsätze mit Seite, unsicher gelesene sind markiert und korrigierbar. Geht die Summe nicht auf, importieren Sie erst nach Ihrer Bestätigung.
Kontoauszug per E-MailNeu
Leiten Sie Ihren Kontoauszug als CAMT-, MT940- oder CSV-Datei von Ihrer Anmelde-Adresse an Ihre Eingangsadresse weiter. Er wartet unter Umsätze zum Prüfen, schon vorhandene Umsätze werden erkannt, und gebucht wird erst nach Ihrer Bestätigung.
Eine Überweisung für zwei Monate oder zwei Einheiten auf mehrere Sollstellungen verteilen. Einen Sammeleinzug des Hausgelds teilen Sie nach der Einzugsliste der Bank auf die Eigentümer auf.
Sollstellungen
Monatliche Forderungen aus Kaltmiete und Vorauszahlungen, automatisch aus den Mietverhältnissen.
Mahnwesen mit Briefen
Jede Mahnstufe erzeugt einen Brief aus der Vorlage. Das PDF wird automatisch in Dokumente abgelegt.
Steuer & Export
Anlage-V-Aufbereitung je Objekt und Jahr als CSV oder PDF, mit AfA und Schuldzinsen, Einnahmen und Ausgaben auch als Excel. Dazu der Steuerberater-Export (DATEV, SKR03 oder SKR04), bei Bedarf mit Umsatzsteuer, auf Wunsch mit der Einheit als zweiter Kostenstelle (KOST2).
Einmalige Forderung mit Art und BelegNeu
Schadensersatz, Sonderumlage, Mahngebühr oder NK-Nachzahlung mit Art und Beleg anlegen, auf Wunsch für mehrere Mietverhältnisse auf einmal.
Hinweis „Kontoauszug veraltet“Neu
Liegt der letzte Kontoauszug eines Kontos mehr als 35 Tage zurück, erinnern Start und Umsätze daran, mit Knopf zum Hochladen.
Mietkonto und ZahlungsübersichtNeu
Jedes Mietverhältnis hat ein Mietkonto mit Soll, Bezahlt, Offen und Stand je Monat, als Excel, CSV oder PDF. Die Zahlungsübersicht zeigt alle Mieter und Monate auf einen Blick.
Suchen nach IBAN und BetragNeu
Die Suche findet Mieter und Kontakte über die IBAN, auch nur den Anfang, und zeigt bei vollständiger IBAN die letzten Umsätze dieses Kontos. Umsätze und Offene Posten finden Beträge wie „970 €“ oder „1.234,50 €“.
Für Mietverhältnisse mit Umsatzsteueroption: PDF mit eingebetteter XRechnung (ZUGFeRD) und XML-Datei, mit fortlaufender Nummer, Versand per E-Mail und Stornorechnung.
Umsatz manuell erfassenNeu
Direkt neben dem Kontoauszug-Import. Kommt die Bankbuchung später, ersetzt sie den Eintrag; Objekt, Kategorie, Zuordnung und Belege ziehen um.
Falschen Import löschenNeu
Inhaber und Administratoren löschen eine falsche Datei oder einzelne Umsätze. Vorher zeigt immoflow, was gelöscht wird und was stehen bleibt.
Mögliche doppelte BuchungenNeu
Steht eine Zahlung aus Umsatzliste und Kontoauszug zweimal da, zeigt der Filter „Möglich doppelt“ das Paar. Die überzählige Zeile archivieren Sie, das lässt sich zurücknehmen.
MahnsperreNeu
„Nicht erinnern bis …“ für einen Mieter oder eine Forderung, z. B. bei Ratenzahlung. Endet von selbst.
Ratenzahlung bei MietrückstandNeu
„Ratenzahlung vereinbaren“ im Mietverhältnis oder am offenen Posten: immoflow schlägt Betrag, Monatsrate und ersten Termin vor, setzt auf Wunsch eine Mahnsperre bis zur letzten Rate und legt einen Brief-Entwurf an, den Sie vor dem Versand prüfen. Fehlt eine Rate, sehen Sie es auf der Startseite und in den Offenen Posten.
MieteingangsberichtNeu
Am 6. jedes Monats per E-Mail: welche Mieten eingegangen und welche offen sind.
MahnlaufNeu
Alle überfälligen Posten je Mieter mit der nächsten Mahnstufe, Briefe in einem Durchgang, als ein PDF oder per E-Mail.
Mieterkonto als PDFNeu
Kontoauszug je Mietverhältnis mit Soll, Haben und Saldo, auch als Saldenbestätigung und als Sammeldatei für ein Objekt.
Jahres-Check und Anlage VNeu
Zeigt, was für Steuer und Abrechnung eines Jahres fehlt, und kopiert jeden Wert der Anlage V für ELSTER. Ausfüllhilfe, keine Steuerberatung.
GiroCode auf MahnungenNeu
Zahlungserinnerung und Mahnung, auch aus dem Mahnlauf, tragen wie die Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung einen GiroCode. Ihr Mieter scannt ihn mit seiner Banking-App, Betrag und Verwendungszweck sind ausgefüllt, und immoflow ordnet die Zahlung danach sicher zu.
Fragen an die SucheNeu
Fragen Sie die Suche zum Beispiel „Wer hat im November nicht gezahlt?“ oder „Welche Wohnung steht leer?“. Oben steht die Antwort mit den passenden Einträgen. immoflow rechnet sie selbst aus Ihren Daten, ohne KI und ohne dass Daten die App verlassen.
Gut zu wissen
Sollstellung, Ist-Zahlung, offener Posten: drei Begriffe, ein Prinzip
Eine Sollstellung ist die Forderung: Im Oktober soll Frau Beispiel 800 € Kaltmiete und 180 € Vorauszahlung zahlen. immoflow erzeugt diese Sollstellungen jeden Monat aus den Mietverhältnissen. Eine Ist-Zahlung ist das Geld, das tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht. Ist eine Sollstellung nach der Fälligkeit nicht oder nicht vollständig bezahlt, wird sie zum offenen Posten.
Dieses Prinzip kennen Buchhalter als Soll-Ist-Vergleich. Für Sie als Vermieter bedeutet es: Sie müssen sich nicht merken, wer wann was zahlen sollte. Sie sehen auf einen Blick, welche Miete fehlt, seit wann und in welcher Höhe. Teilzahlungen bleiben als Restbetrag offen, Überzahlungen fallen ebenfalls auf.
Auch Nachzahlungen und Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung werden zu Sollstellungen. Zahlt ein Mieter seine Nachzahlung, ordnen Sie den Eingang genauso zu wie eine Miete.
Praxisbeispiel
So erledigen Sie den Monatsabschluss
Ein typischer Ablauf am Monatsanfang, wenn die Mieten eingegangen sind.
1
Schritt 1: Kontoauszug laden
Im Online-Banking den Auszug als CAMT, MT940, CSV oder PDF speichern und in immoflow auf „Kontoauszug importieren“ ziehen.
2
Schritt 2: Vorschläge bestätigen
Eindeutige Mieteingänge sind schon zugeordnet. Den Rest übernehmen Sie mit „Alle … bestätigen“ oder prüfen ihn einzeln.
3
Schritt 3: Rest zuordnen
Ausgaben dem Objekt und der Kostenart zuordnen, Sammelzahlungen aufteilen.
4
Schritt 4: Offene Posten mahnen
Für überfällige Posten die nächste Mahnstufe setzen und den Brief versenden.
Vergleich
Kontoauszug in Excel oder in immoflow
Was sich ändert, wenn Sie Mieteingänge nicht mehr von Hand abhaken.
Mieteingang erkennen
Excel-Tabelle
Zeile für Zeile vergleichen
immoflow
Vorschlag mit Begründung
Teilzahlungen und Sammelzahlungen
Excel-Tabelle
eigene Formeln
immoflow
Aufteilen auf Sollstellungen
Offene Posten mit Alter
Excel-Tabelle
nicht enthalten
immoflow
enthalten
Mahnbrief aus dem offenen Posten
Excel-Tabelle
nicht enthalten
immoflow
enthalten
Ausgaben für die Nebenkostenabrechnung
Excel-Tabelle
separat sammeln
immoflow
direkt übernehmen
Anlage-V-Aufbereitung je Objekt
Excel-Tabelle
eigene Auswertung
immoflow
CSV und PDF
Vergleich der Mietbuchhaltung in Excel und in immoflow
Funktion
Excel-Tabelle
immoflow
Mieteingang erkennen
Zeile für Zeile vergleichen
Vorschlag mit Begründung
Teilzahlungen und Sammelzahlungen
eigene Formeln
Aufteilen auf Sollstellungen
Offene Posten mit Alter
nicht enthalten
enthalten
Mahnbrief aus dem offenen Posten
nicht enthalten
enthalten
Ausgaben für die Nebenkostenabrechnung
separat sammeln
direkt übernehmen
Anlage-V-Aufbereitung je Objekt
eigene Auswertung
CSV und PDF
Hinweis
immoflow ersetzt keine Steuerberatung. Die Zuordnung zu den Zeilen der Anlage V ist ein Vorschlag, den Ihre Steuerberatung prüfen sollte.
FAQ
Häufige Fragen
Gibt es eine direkte Bankanbindung?
Nein, derzeit nicht. Sie laden den Kontoauszug als CAMT-, MT940- oder CSV-Datei aus Ihrem Online-Banking herunter (mehrere CAMT-Dateien auch als ZIP) oder nehmen den PDF-Kontoauszug und importieren ihn in immoflow. CAMT-, MT940- und CSV-Dateien können Sie auch von Ihrer Anmelde-Adresse an Ihre Eingangsadresse in immoflow weiterleiten; gebucht wird erst nach Ihrer Prüfung. Zugangsdaten zu Ihrem Bankkonto brauchen wir dafür nicht.
Wie sicher sind die Zuordnungsvorschläge?
Eindeutige Zahlungen ordnet immoflow automatisch zu – gekennzeichnet, nachvollziehbar und mit einem Klick rückgängig. Alles andere schlägt immoflow vor: Jeder Vorschlag zeigt, warum er passt, zum Beispiel IBAN, Betrag, Name oder Verwendungszweck, und wie sicher er ist. Die automatische Zuordnung lässt sich in den Einstellungen abschalten.
Was ist, wenn ein Mieter für zwei Monate auf einmal zahlt?
Dann schlägt immoflow vor, die Zahlung auf mehrere Sollstellungen zu verteilen. Sie können den Umsatz auch selbst aufteilen, etwa auf zwei Einheiten oder auf Miete und Nebenkosten.
Wie funktioniert das Mahnen?
Offene Posten haben Mahnstufen: Erinnerung, 1. Mahnung und 2. Mahnung. Jede Stufe erzeugt einen Briefentwurf aus der passenden Vorlage. Eine versehentlich gesetzte Stufe nehmen Sie zurück.
Kann mein Steuerberater mit den Daten arbeiten?
Unter „Steuer & Export“ sehen Sie Einnahmen und Werbungskosten je Objekt und Jahr, zugeordnet zu Zeilen der Anlage V, und exportieren sie als CSV oder PDF, Einnahmen und Ausgaben je Objekt auch als Excel. Sind Umsätze des Jahres noch keinem Objekt zugeordnet, weist die Seite darauf hin. Die Zuordnung der Zeilen sollte Ihre Steuerberatung prüfen. Für die Buchhaltung Ihrer Steuerberatung gibt es zusätzlich den Steuerberater-Export im DATEV-Format (SKR03 oder SKR04), bei Vermietung mit Umsatzsteuer mit BU-Schlüsseln und einer Umsatzsteuer-Übersicht. Objekt und Einheit gehen auf Wunsch als Kostenstellen KOST1 und KOST2 mit, den Zeitraum wählen Sie mit einem Klick als Jahr, Vorjahr oder Quartal. Objekte in WEG-Verwaltung sind dort wie in der Anlage V nicht enthalten. Eine Übermittlung an ELSTER gibt es nicht.
Sehe ich, was ein Mieter bezahlt hat und was offen ist?
Ja. Jedes Mietverhältnis hat ein Mietkonto: je Monat der letzten 24 Monate Soll, Bezahlt, Offen und der laufende Stand, als Excel, CSV oder PDF. Für alle Mieter zusammen zeigt die Zahlungsübersicht unter Offene Posten je Mieter und Monat, was bezahlt, teilweise bezahlt, offen oder überfällig ist. Ein Klick auf ein Feld öffnet die Forderungen des Monats.
Kann ich das Erinnern für einen Mieter aussetzen?
Ja, mit der Mahnsperre „Nicht erinnern bis …“ für ein Mietverhältnis oder eine einzelne Forderung, etwa bei Zahlungen vom Jobcenter. Bis zum Datum schlagen Start, Zahlungserinnerungen und Mieteingangsbericht keine Erinnerung vor; danach endet die Sperre von selbst. Haben Sie eine Ratenzahlung vereinbart, legen Sie sie mit „Ratenzahlung vereinbaren“ an: immoflow schlägt die Raten vor, setzt auf Wunsch die Mahnsperre bis zur letzten Rate und zeigt, wenn eine Rate fehlt.
Bekomme ich einen Überblick über den Mieteingang?
Ja. Am 6. jedes Monats schickt immoflow Inhabern und Administratoren eine E-Mail, wie viele Mieten des Monats eingegangen sind und welche offen sind, mit Link zu den passenden Zahlungserinnerungen. An Mieter wird aus der Mail nichts verschickt. Abbestellen können Sie den Bericht in Einstellungen › Benachrichtigungen.
Kann ich auch einen PDF-Kontoauszug importieren?
Ja, auch eingescannte Auszüge: Einen Scan liest immoflow direkt in Ihrem Browser, ohne die Datei an einen Dienst zu senden, und markiert unsicher gelesene Umsätze zur Prüfung. immoflow erkennt die Tabellenlayouts von Aareal Bank, comdirect, Commerzbank, Deutsche Bank, DKB, ING, Postbank, Sparkasse und Volksbank/Raiffeisenbank und prüft, ob alter Kontostand plus Umsätze den neuen Kontostand ergeben. Steht der Tabellenkopf nur auf der ersten Seite, liest immoflow die Folgeseiten trotzdem. Vor dem Import sehen Sie die Vorschau. Wenn möglich, bleibt CAMT das genaueste Format.
Welche Banken erkennt der CSV-Import?
Die CSV-Formate von Sparkasse, Volksbank/Raiffeisenbank, Deutscher Bank, Commerzbank, HypoVereinsbank, Postbank, ING, DKB, comdirect, C24 und N26 erkennt immoflow selbst. Passt eine Datei nicht, ordnen Sie die Spalten unter „Spalten zuordnen“ von Hand zu und sehen vor dem Import eine Vorschau.
Ich habe die falsche Datei importiert. Was nun?
Inhaber und Administratoren löschen die Datei im Import-Fenster unter „Letzte Importe“ oder einzelne Umsätze über die Auswahl unter Umsätze; haben Sie die Zwei-Faktor-Anmeldung eingerichtet, müssen Sie dafür mit Ihrem Code angemeldet sein. Vorher zeigt immoflow mit Zahlen, was gelöscht wird. Zugeordnete Umsätze löschen Sie nur nach ausdrücklicher Wahl, die Sollstellungen sind danach wieder offen. Umsätze mit bestätigtem Beleg, Nebenkosten-Position oder Kautionsrate bleiben stehen, immoflow nennt den Grund. Die Datei lässt sich danach neu importieren.
Eine Zahlung steht zweimal in den Umsätzen. Was nun?
Liegt dieselbe Zahlung einmal aus einer Umsatzliste und einmal aus dem Kontoauszug vor und sind beide gebucht, nennt immoflow unter Umsätze „mögliche doppelte Buchungen“. Der Filter „Möglich doppelt“ zeigt die Paare. Die überzählige Zeile archivieren Sie, das lässt sich zurücknehmen; eine zugeordnete Zeile öffnen Sie dafür zuerst. Von selbst ändert sich nichts: Bis Sie entscheiden, zählen beide Zeilen in den Summen.
Kann ich Umsätze von Hand oder aus einer Liste erfassen?
Ja. „Umsatz manuell erfassen“ steht direkt neben „Kontoauszug importieren“. Listen aus Excel oder CSV übernehmen Sie unter Import & Export › Umsätze, eine Vorlage liegt dort bereit. Findet immoflow ein Objekt nicht sicher, fragt es nach („Meinten Sie …?“), statt zu raten. Kommt später die Bankbuchung zu einem manuellen Umsatz, führt immoflow beide nur bei einem eindeutigen Treffer selbst zusammen, sonst als Vorschlag; der Betrag allein reicht dafür nie.
Kann ich Gewerbe mit Umsatzsteuer vermieten?
Ja, bei Gewerbe und Stellplätzen. Im Mietverhältnis schalten Sie die Umsatzsteueroption ein. Auf Wunsch zeigt jede neue Sollstellung Netto, 19 % Umsatzsteuer und Brutto. Nebenkostenabrechnung, Umsatzsteuer-Übersicht und DATEV-Export berücksichtigen das. Sind Sie als Kleinunternehmer eingetragen, weist immoflow keine Umsatzsteuer aus. Die steuerliche Einordnung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Erstellt immoflow E-Rechnungen?
Ja, für Mietverhältnisse mit Umsatzsteueroption, sowohl für die Miete als auch für die Nebenkostenabrechnung. Sie erhalten ein PDF mit eingebetteter XRechnung (ZUGFeRD) und die XML-Datei. Die Beträge kommen aus den Sollstellungen des Zeitraums. Fehlt eine Angabe, nennt immoflow sie vorher mit dem Ort zum Ergänzen. Die Rechnung bekommt eine fortlaufende Nummer, liegt in Dokumente und geht auf Wunsch per E-Mail an den Mieter. Eine falsche Rechnung nehmen Sie mit einer Stornorechnung zurück. Ob und ab wann Sie E-Rechnungen ausstellen müssen, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Ich habe ein Haus gekauft. Was passiert mit den Mieten vor dem Kauf?
Setzen Sie „Buchhaltung beginnt am“ am Mietverhältnis oder für das ganze Objekt unter Offene Posten › „…“ › „Mieten nachtragen und abhaken“. Offene Mieten vor diesem Tag fallen weg, bezahlte bleiben, der Monat des Übergangs wird taggenau anteilig berechnet. In der Liste wählen Sie je Miete: als bezahlt abhaken (das bucht eine Einnahme am Fälligkeitstag), offen lassen oder nicht führen, zum Beispiel bei Mieten an den Voreigentümer. Alles lässt sich rückgängig machen.
Kann ich einem Mieter eine Reparatur oder Gebühr weiterberechnen?
Ja. Aus einem erfassten Beleg („Als Forderung an Mieter weiterberechnen“) oder direkt am Mietverhältnis legen Sie eine Forderung an, zum Beispiel für Schlüsselersatz oder einen Schaden. Dabei wählen Sie die Art, etwa Schadensersatz, Sonderumlage, Mahngebühr oder NK-Nachzahlung, hängen einen Beleg an und legen dieselbe Forderung auf Wunsch für mehrere Mietverhältnisse an. Sie erscheint wie jede Sollstellung unter Offene Posten, kann gemahnt und per Bankzuordnung beglichen werden und lässt sich per Storno zurücknehmen. Ob die Weiterberechnung rechtlich zulässig ist, prüfen Sie selbst.
Kann ich einen Zahlungstag je Mieter festlegen?
Ja. Am Mietverhältnis stellen Sie ein, bis zu welchem Tag im Monat die Miete üblicherweise kommt (Tag 1 bis 28), zum Beispiel nach dem Gehaltseingang. Offene Miete, Erinnerungen und Mahnvorschläge zählen erst ab diesem Tag. Steht im Mietvertrag ein früherer Termin als der dritte Werktag, gilt der gesetzliche Termin.
Werden Beträge gerundet?
Nein. immoflow rechnet intern in Cent und zeigt Beträge im deutschen Format, zum Beispiel 1.234,56 €. Rundungsdifferenzen durch Kommazahlen entstehen dadurch nicht.
Bis 25 Einheiten dauerhaft kostenlos, ohne Kreditkarte.
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